Банкротство и ипотека: что будет с квартирой в залоге у банка

Можно ли банкротиться, если есть ипотека

Наличие ипотечного кредита не препятствует признанию гражданина банкротом — более того, ипотека часто становится одной из причин обращения за банкротством, если помимо неё накопились и другие безнадёжные долги. Однако ипотека кардинально меняет судьбу самого главного актива большинства должников — квартиры.

Почему ипотечное жильё не защищено как единственное

Правило о неприкосновенности единственного жилья при банкротстве не распространяется на недвижимость, находящуюся в залоге (ипотеке). Банк, выдавший ипотечный кредит, является залоговым кредитором, и закон даёт залоговым кредиторам приоритетное право на удовлетворение требований именно за счёт заложенного имущества — включая единственное жильё должника. Это значит, что ипотечная квартира включается в конкурсную массу и подлежит реализации, даже если у гражданина нет другого жилья и там прописаны несовершеннолетние дети.

Это одно из самых частых заблуждений среди должников: многие ошибочно полагают, что раз квартира единственная, её точно не заберут — тогда как для ипотечного жилья это правило не действует.

Как проходит реализация ипотечной квартиры

Ипотечная квартира продаётся с торгов в общем порядке, установленном для конкурсной массы. Из вырученных средств в первую очередь погашается требование залогового кредитора (банка) — обычно от 70 до 80% выручки в зависимости от условий, установленных законом и соглашением между управляющим и кредиторами, оставшаяся часть направляется на погашение текущих расходов на процедуру и требований других кредиторов.

Если вырученных средств не хватает для полного погашения долга перед банком, оставшаяся часть требования банка включается в общую очередь непогашенных долгов и в итоге, как правило, списывается по завершении процедуры банкротства вместе с остальными долгами гражданина.

Можно ли сохранить ипотечную квартиру

Есть несколько сценариев, при которых должнику иногда удаётся сохранить ипотечное жильё:

Реструктуризация долгов вместо реализации имущества. Если у гражданина есть стабильный доход, а сумма прочих (неипотечных) долгов относительно невелика, можно настаивать на введении реструктуризации — в этот период должник продолжает платить по ипотеке в обычном режиме, а банк как залоговый кредитор нередко не заинтересован включаться в реструктуризацию прочих долгов, если ипотечные платежи поступают исправно.

Мировое соглашение с банком. Если у должника есть возможность договориться с банком-залогодержателем об изменении графика платежей или частичном погашении, дело может закончиться мировым соглашением, что сохраняет ипотечную квартиру за должником на новых условиях.

Полное погашение требования банка за счёт иного имущества или третьих лиц. Если должник (или его представитель, родственники) находит средства, чтобы полностью погасить требование банка до начала торгов, ипотечная квартира исключается из конкурсной массы, а обременение снимается в обычном порядке.

На практике сохранить ипотечное жильё удаётся далеко не всегда — это зависит от готовности банка идти на компромисс, финансового положения должника и общей суммы задолженности.

Ипотека и созаёмщики

Если по ипотечному договору есть созаёмщик (например, супруг или родственник, не являющийся должником по делу о банкротстве), банкротство одного из созаёмщиков не освобождает второго от обязанности платить по кредиту — требование банка сохраняется в полном объёме к оставшемуся созаёмщику, а к обанкротившемуся заёмщику применяются общие правила банкротства в части его доли ответственности.

Что делать, если ипотека — основная проблема

Если ипотечный платёж непосилен, но других значительных долгов нет, банкротство — не единственный вариант. Стоит рассмотреть также реструктуризацию непосредственно с банком (изменение срока или платежа по кредитному договору), рефинансирование в другом банке на более выгодных условиях, или использование льготных программ государственной поддержки ипотечных заёмщиков, если гражданин попадает под их условия. Банкротство целесообразно рассматривать, когда наряду с ипотекой накопились иные существенные и безнадёжные долги, а совокупная долговая нагрузка объективно непосильна.

Читайте также

• Реализация имущества гражданина
• Реструктуризация долгов гражданина
• Мировое соглашение в деле о банкротстве