Почему банкротство застройщика регулируется отдельно
Банкротство застройщика — особая категория дел о несостоятельности юридических лиц, для которой закон предусматривает специальные правила, отличающиеся от общего порядка банкротства компаний. Причина в том, что застройщик, в отличие от обычного должника, распоряжается не только собственными средствами, но и деньгами граждан, вложенными в строительство жилья по договорам участия в долевом строительстве. Обычные правила банкротства не защищали бы интересы дольщиков в достаточной мере, поэтому для таких дел введены специальные механизмы.
Кто признаётся дольщиком в деле о банкротстве
Участником строительства (дольщиком) в специальном смысле, применяемом в банкротстве застройщика, признаётся гражданин, имеющий к застройщику требование о передаче жилого помещения либо денежное требование, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, предварительного договора купли-продажи жилого помещения в строящемся доме, договора займа, обеспеченного залогом прав застройщика на объект строительства, и в ряде иных случаев, приравненных законом к требованиям дольщиков.
Как дольщику заявить свои требования
Дольщик, чьи права нарушены банкротством застройщика, вправе обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении своего требования в реестр. Есть два вида требований, которые дольщик вправе заявить:
Требование о передаче жилого помещения — если строительство дома завершено или может быть завершено, и дольщик хочет получить именно квартиру, за которую заплатил, а не денежную компенсацию.
Денежное требование — о возврате уплаченных застройщику денежных средств, а также о возмещении убытков в виде реального ущерба, если дольщик не заинтересован или не имеет возможности дождаться завершения строительства.
Требования дольщиков включаются в отдельный реестр — реестр требований о передаче жилых помещений и реестр денежных требований участников строительства, которые ведутся конкурсным управляющим отдельно от общего реестра требований кредиторов.
Приоритет требований дольщиков
Закон устанавливает повышенную защиту требований граждан-дольщиков по сравнению с обычными кредиторами застройщика. Требования участников строительства о передаче жилых помещений и денежные требования дольщиков (в пределах установленных законом лимитов) удовлетворяются в привилегированной очерёдности — раньше требований обычных коммерческих кредиторов третьей очереди.
Это означает, что при распродаже имущества застройщика в рамках конкурсного производства дольщики имеют существенно больше шансов получить хотя бы частичное удовлетворение своих требований, чем обычные кредиторы компании.
Роль Фонда развития территорий (Фонда защиты прав дольщиков)
Для защиты прав граждан, пострадавших от банкротства застройщиков, создан публично-правовой компенсационный фонд — Фонд развития территорий (ранее — Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства). Он формируется за счёт обязательных отчислений застройщиков и выполняет две основные функции:
Выплата возмещения дольщикам. Если строительство дома не может быть завершено, Фонд вправе выплатить дольщикам денежное возмещение за неисполненные обязательства застройщика — в пределах суммы, установленной законом, ориентированной на рыночную стоимость аналогичного жилья.
Завершение строительства. В отдельных случаях Фонд (либо специально созданный региональный фонд или новый застройщик, привлечённый по решению суда) принимает на себя обязательства по завершению строительства проблемного дома, чтобы дольщики в итоге получили не денежную компенсацию, а именно квартиру.
Решение о том, по какому из этих путей пойдёт конкретный проблемный дом, принимается на уровне государственных органов и Фонда с учётом степени готовности объекта, экономической целесообразности завершения строительства и других факторов.
Передача объекта незавершённого строительства другому застройщику
Один из механизмов защиты дольщиков — передача прав на объект незавершённого строительства и обязательств перед участниками строительства другому застройщику, готовому завершить строительство. Такая передача осуществляется по решению арбитражного суда с согласия собрания участников строительства (дольщиков), а также при соблюдении иных условий, установленных законом, включая согласие нового застройщика принять на себя все обязательства перед дольщиками.
Что делать дольщику, если застройщик обанкротился
Гражданину, столкнувшемуся с банкротством застройщика, важно оперативно включить своё требование в реестр в установленный судом срок — пропуск срока не лишает права на защиту полностью, но существенно усложняет процедуру. Стоит также отслеживать публикации о ходе дела в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и решения, принимаемые собранием участников строительства — именно на этом собрании решаются ключевые вопросы о судьбе дома: завершение строительства новым застройщиком, обращение к Фонду за компенсацией или иной сценарий.
Учитывая специфику и множественность участников таких дел, дольщикам, особенно при значительных суммах вложений, целесообразно обращаться за юридическим сопровождением уже на самой ранней стадии — от правильно оформленного и своевременно поданного требования нередко зависит, получит ли дольщик свою квартиру или в лучшем случае лишь частичную денежную компенсацию.
Читайте также
- Конкурсное производство: финальная стадия банкротства юридического лица
- Мировое соглашение в деле о банкротстве
- Субсидиарная ответственность руководителей и учредителей
Нужна помощь юриста по банкротству?
Каждая ситуация индивидуальна — сроки, риски и подходящая процедура зависят от конкретных обстоятельств дела. Оставьте заявку, и мы разберём вашу ситуацию на консультации.