Юрист Павел Петров

Телефон (если срочно):

+7 (915) 183-87-75

Телефон помощника (если не срочно):

+7 (921) 019-96-64

E-mail (если правильно):

info@estvaind.ru

Сопровождение сделок с недвижимостью в Москве и Московской области

Комплексная услуга по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью необходима всегда, когда человек при совершении отчуждения недвижимости хочет обезопасить себя и свое будущее имущество от каких-либо рисков. Иногда сопровождение используется просто для ощущения уверенности в завтрашнем дне, даже тогда, когда существо соглашения человек примерно понимает, но справедливо не является специалистом во всех областях.

Сегодня полный комплекс услуг по недвижимости представляет собой несколько поручений, исполнение которых необходимо для реализации качества соглашения и тех ожиданий, которые нужны обратившемуся лицу от нас. Под ключ мы можем решить даже самые трудные задачи.

Что включает в себя услуга сопровождения сделки?

Поговорим об отдельных поручениях, из которых состоит помощь юристом нашим клиентам, чтобы обезопасить себя при процедуре реализации недвижимости. Порядок работы определяют как чисто услуги юридического плана, которые трудно совершить без участия специалиста, так и сопутствующие технические услуги, представляющий собой передачу документов регистрирующий орган и получение из регистрирующего органа готового пакета документов.

Все услуги покупки недвижимости можно заказывать как в комплексе, так и по отдельности. Конечная цена будет складываться в зависимости от объема выбранных услуг и их количества, иногда учитывается опыт работы конкретного исполнителя. Место нахождения недвижимого имущества, его удаленность от офиса специалиста или иные факторы на цену услуги не влияют.

Результаты сопровождений показывают, что лучшим решением является заказ всех услуг в комплексе. Такой выбор предопределяет сама процедура, где каждое последующее поручение является логичным продолжением предыдущего поручения. Реализация же комплексной услуги позволяет гарантировать защищенность на всех ее этапах.

Мы расскажем отдельно все аспекты, подробно раскрывая их содержание.

Гарантия юридической «чистоты» сделки

Термин «чистота» возник с появлением рыночных отношений, когда у граждан появилось право собственности на вторичном рынке. В обиходном выражении «чистота» и ее гарантия представляют собой комплекс действий, направленных на уменьшение возможности или исключение рисков при совершении проводимых процедур с недвижимостью. Понятно, что в большинстве случаев полностью исключить риск и возможность его появления невозможно. Это может быть связано с предыдущим приобретением недвижимости (например, рента, наследство, вступление в права собственности на основании решения суда и прочее).

Специалист при проведении отчуждения недвижимости или ином отчуждении должен, используя все имеющиеся возможности, минимизировать риски и дать письменное заключение о безопасности совершаемых гражданско-правовых действий. При этом любые выявленные риски должны быть в этом заключении отражены. Уже затем решение принимается стороной, заключать ли соглашения при существующих обстоятельствах или заняться поиском иного объекта недвижимости.

Участие в переговорах

Одним из важнейших этапов проведения процедуры являются переговоры. Это связано с тем, что со стороны продавца очень часто присутствует риелтор, который защищает интересы только продавца. Оно и понятно, поскольку с продавцом в риелтор заключается договор, и именно по нему агент получает комиссию, когда состоится продажа. Самостоятельно вести переговоры напрямую бывает очень сложно, потому что при купле-продаже недвижимости у сторон различные цели, разные характеры, использование своих интересов в ущерб интересам другой стороны могут привести к тому, что процесс вовсе не состоится.

Именно поэтому некоторым людям важно использовать посредника при переговорах. Но есть и другая немаловажная сторона этого процесса — это отсутствие или минимальный объем информации о проведении отчуждения недвижимости. Нечасто можно встретить продавца или покупателя, которые самостоятельно разбираются во всех тонкостях отчуждения недвижимости. Если же такое происходит, то такие люди просто не пользуются услугами иных лиц.

Важно понимать, что при переговорном процессе, где участвует специалист по сопровождению, как правило, вопросы цены недвижимости не обсуждаются. Обсуждаются вопросы, связанные с: наличием или отсутствием необходимых документов, препятствий для совершения отчуждения недвижимого имущества, условиями внесения первого платежа в качестве задатка.

Первый пункт является наиболее простым, потому что выявить наличие необходимых документов очень просто. У продавца должны иметься договор предыдущего отчуждения недвижимости, выписка из Единого государственного реестра недвижимости или свидетельство о государственной регистрации собственности, если отчуждение было совершено до лета 2016 года. К необходимым документом также относится выписка из домовой книги, в которой указаны все лица, зарегистрированные в жилом помещении по месту жительства. Если первый и последний документы должен предоставить владелец недвижимости, то выписку Вы можете заказать самостоятельно. Это необходимо для проверки предоставленной вами информации.

Препятствиями для совершения всей процедуры могут явиться многие факторы. Например, это наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей. Орган опеки и попечительства может не предоставить разрешение на совершение действий с недвижимостью, если для несовершеннолетнего ребенка или детей не будет обеспечено иное жилое помещение, которое является таким же по стоимости или превышает стоимость продаваемого объекта.

Условия внесения задатка нужно оценивать наиболее тщательно. Задаток должен вноситься в счет стоимости будущей недвижимости, в случае отказа продавца покупателю должно быть предусмотрено возмещение в 2-кратном размере внесенных денег. Это требование закона.

Проверка чистоты сделки

Указанная процедура предусматривает две составляющие:

  1. Проверка продавца.
  2. Проверка объекта недвижимости.

Расскажем о каждом из них подробнее.

Проверка продавца. Указанная часть подразумевает под собой мероприятия, направленные на выявление рисков, возникающих от самой личности продавца. Это может быть нахождение на медицинских учетах или наличие решения суда о том, что человек ограниченно дееспособен или недееспособен.

Могут возникать и иные риски, которые даже можно не заметить при поверхностном восприятии, но они могут оказать влияние на совершение процедуры. Например, это преклонный возраст продавца. Даже если у него нет никаких законных ограничений, человек не всегда может с достаточной точностью воспринимать значение своих действий. Этим впоследствии могут воспользоваться недобросовестные родственники, видевшие саму процедуру, обратившиеся в суд за признанием такой сделки недействительной. Тут то и могут возникнуть всякие медицинские документы, показания свидетелей, информация о прохождении лечения в различных медицинских учреждениях. Совершенно особые риски могут возникать по имуществу юридических лиц, поскольку речь может идти о нежилой недвижимости.

[su_box title=»Важно!» box_color=»#fbdddd» title_color=»#413e58″]Как правило, у продавца запрашиваются две справки – выписки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) о том, что данное лицо у них на учете не состоит или состоит. Этого не всегда достаточно, особенно если у Вас имеются сомнения в психическом здоровье продавца после общения с ним. Но такие документы хотя бы свидетельствуют о Вашей добросовестности и попытке провести все законно, ведь получить медицинские документы Вы самостоятельно не можете.[/su_box]

Отдельно стоит остановиться на проверке продавцов-иностранцев. Важно, что для них действующим законодательством не установлено каких-либо изъятий в части недвижимости. Но могут потребоваться, например, услуги переводчика, если он не владеет русским языком. Кроме того, договоров жилого помещения будет дублироваться на двух языках, а перевод заверяться нотариально.

Проверка квартиры. Указанная часть предполагает проверку документации на квартиру, в некоторых случаях необходим выезд на квартиру. Документация проверяется всегда, недостающая запрашивается. В минимальном варианте необходимо запросить уже ранее перечисленные выписки из ЕГРН (всевозможных форм). Проблем сейчас с этим не возникает, услугу государство предоставляет даже электронным способом после оплаты государственной пошлины.

Важно оценить ранее зарегистрированный договор отчуждения недвижимости. Здесь может быть масса разных договоров: дарения, мены, ренты, получения права собственности на основании решения суда или приватизации. В каждом случае нужно обращаться внимание на особенности этих соглашений.

Например, если ранее квартира куплена, то важно выяснить, прошел ли срок исковой давности по этому договору, имеются ли в нем особые условия (например, право пользования кого-либо даже после отчуждения). Возможно, с целью минимизации налоговой базы стоимость квартиры в таком договоре была занижена существенно или отчуждение осуществлялось между родственниками, которые фактически денег вообще не передавали. Есть и другие проблемы.

Один из важных документов – это выписка из домовой книги, которая может быть выдана только собственнику в МФЦ или подразделении МВД. В документе указываются все лица, зарегистрированные по месту жительства в конкретном жилом помещении. В этой связи можем обратить внимание на две основные проблемы. Во-первых, до заключения договора нужно, чтобы все сняли с регистрации («выписались») из жилого помещения. Последующее оспаривание их права пользования очень проблематичное, поэтому всегда это требуйте. Продавец заинтересован в реализации своего объекта, обязательно должен пойти Вам на уступки. Во-вторых, в такой выписке не указаны временно выбывшие граждане или ранее зарегистрированные. Такие данные можно только получить посредством запроса архивной выписки, а запросить ее, опять же, может только владелец. Но даже владельцу могут не предоставить все имеющиеся данные, а только имеющиеся с момента оформления собственности. Очень внимательно нужно отнести к этому пункту и обязательно просить архивную выписку. Это поможет избежать неприятных ситуаций с явкой в будущем неизвестных лиц, которые, оказывается, были зарегистрированы в помещении, но временно по каким-либо причинам (служба в армии, отбывание наказания) были в другом месте.

Случаи выезда на объект необходимы в случае несоответствия фактического состояния с тем, которое указано в техническом плане объекта. В таком случае имеет место перепланировка, а вот была ли она согласована или просто так сделана – вопрос, который нужно выяснить. Часто покупатели не очень точно исследуют эту проблему, справедливо полагая, что перепланировка им нравится. Но она может иметь плохие далеко идущие последствия, как проблемы с конструктивом здания, так и с контролирующими органами, которые в случае выявления такой перепланировки не только наложат на Вас штраф, но и потребовать вернуть все в исходное положение.

Внесение аванса

Некоторые агентства и люди, скачавшие договор аванса из интернета, заключают именно это предварительное соглашение. Важно учитывать, что при совершении процедур по приобретению (покупке) недвижимости закон не предусматривает никакого авансового соглашения.

Может применяться только задаток, который обязывает продавца совершить реализацию в будущем, снять квартиру с площадок для объявлений. В свою очередь, покупатель обязуется указанную в договоре квартиру купить на условиях, которые там перечисляются (существенные условия – предмет и цена).

Проблема задатка состоит в том, что его конструкция не всегда понятна для продавца, который в случае отказа будет обязан возместить покупателю внесенную сумму в двойном размере. Именно поэтому часто используют аванс, не несущий обеспечительных функций и более понятный для граждан еще с советских времен. Но повторимся, что правильно использовать именно задаток.

Законодательная справка

Статья 380 ГК РФ.

  1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
  2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
  3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
  4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Проведение сделки

Помощью в соглашениях любой сложности можно воспользоваться на любом этапе, но чаще всего ей пользуются комплексно, заказывая полное сопровождение. Это важно делать для того, чтобы юристом были оценены все нюансы и он мог информировать доверителя обо всех изменениях.

Начинается все, как привило, с осмотра квартиры или квартир, которые покупатель желает увидеть. Этот объект, как правило, уже входит в сферу его интересов по соотношению цены и качества, многие агентства недвижимости сразу предоставляют достаточно большой объем информации и фотографий объекта, что первоначальное представление можно сложить еще до того, как Вы квартиру посетили.

Если квартира нравится и выбран подходящий этап, дальнейшие действия в стандартном варианте предполагают заключение договора задатка (или как его иногда называют – аванс). Иногда агентства недвижимости предлагают подписать еще какие-то соглашение, предусматривающие очень расплывчатые обязательства. К примеру, агентству нужно внести сумму для того, чтобы объект был снят с продажи (как будто задаток это не предполагает). Или риелтором предлагаются дополнительные услуги, рассказываются сказки о возможности быстрой регистрации недвижимости в случае, если Вы согласны на их условия. Относиться к подобным проявлениям нужно максимально скептически и помнить о главном правиле, что риелтор защищает только продавца, а плохой риелтор защищает только себя.

После заключения задатка и внесения оговоренной суммы наступает этап, именуемый заключением основного договора. Наиболее распространен вариант с куплей-продажей, поэтому мы постоянно в статье пишем о нем, но с таким же успехом здесь может фигурировать любой договор отчуждения недвижимости.

Основной договор заключается сторонами либо в простой письменной форме, когда подписи ставят только стороны. Иногда по закону требуется обязательная нотариальная форма, тогда процедура дополняется визитом к нотариусу. Например, когда требуется реализация доли в квартире.

По юридической силе нет никакой разницы между указанными правовыми конструкциями, потому то нотариус заверяет только подписи в договоре. Конечно, он обязан запросить определенную информацию в государственных органах (например, наличие / отсутствие решений в отношении сторон для подтверждения дееспособности, выписку из ЕГРН), но не более того.

Регистрация сделки

Регистрирующим органом в России является Росреестр, документы в который направляются теперь не лично, а через посредника – центры государственных услуг. В некоторых городах (например, Москва), действует принцип экстерриториальности. Он означает, что подать документы на регистрацию можно в абсолютно любой центр государственных услуг (МФЦ) в пределах города. Но все-таки мы предлагаем подавать документацию по району, в котором находится объект недвижимости с целью избежать дополнительных затрат по времени.

Законодательная справка

Статья 131 ГК РФ.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Вручение документов

К сожалению, не всегда государственные органы соблюдают сроки, установленные законом. В расписке, которую Вы получите после сдачи документов на регистрацию в МФЦ, будет указана дата выдачи. Но готовьтесь к тому, что не обязательно в эту дату документы будут на выдаче. Это связано с тем, что база, установленная в МФЦ, дату формирует автоматически исходя из законных сроков регистрации. Но на деле ситуация может обстоять совершенно иначе. Например, Вы подали документы на регистрацию вечером пятницы. Вполне вероятно, что Ваш пакет поедет в Росреестр только в понедельник. В отдаленных регионах может иметься ситуация, когда документы забираются только один или два раза в неделю.

Тем не менее, узнать готовность документов к выдаче можно, не выезжая в МФЦ. Для этого можно воспользоваться телефоном поддержки или использовать регистрационный номер Вашего обращения, вбив его на сайте в соответствующую строку. Процедура постоянно совершенствуется и не далеки те времена, когда все документы будут поступать вовремя.

Для получения своей части документации Вам необходимо принести расписку, которую Вам выдали при подаче, а также документ, удостоверяющий личность (паспорт).

Законодательная справка

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:

  1. семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  2. девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  3. пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
  4. семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
  5. десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  6. двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  7. пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
  8. три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
  9. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме –  в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
  10. пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
  11. пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
  12. семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.

Сопровождение сделки при продаже квартиры

Вся процедура, описанная выше для сопровождения, целиком и полностью подходит и для сделки купли-продажи квартиры. Но такое соглашение имеет ряд особенностей.

При реализации продажи недвижимости важен момент передачи денежных средств, чего нет, скажем, при дарении, в некоторых случаях и при мене (если квартиры равнозначны). Существуют два основных сложившихся способа передачи денег:

  1. Банковская ячейка. Представляет собой часть хранилища банка, в которую закладывается сумма денег по договору в наличной форме. Как правило, предварительно пересчитывается непосредственно в самом банке или за его пределами. После регистрации доступ к хранилищу открывается для продавца, предъявившего зарегистрированный договор отчуждения, полученный в государственном органе. С банком заключается договор аренды банковской ячейки (как правило, на один календарный месяц), ключи от сейфа с деньгами могут выдаваться как только покупателю, так и обеим сторонам (в зависимости от банка и условий на основе Закона «О защите прав потребителей»).
  2. Аккредитив. Это специальный счет, открываемый в банке, на который в безналичной форме переводятся деньги по купле-продаже квартиры. Счет открывает покупатель, доступ к счету открывается для продавца после регистрации и предъявлении зарегистрированного документа (после того, как объект приобретен). С банком отношения оформляются регистрацией специального аккредитивного счета, после проведения процедуры счет закрывается.

Прогрессивной и самой безопасной формой является аккредитив, который превосходит банковскую ячейку по всем параметрам (безопасность, отсутствие возможности подмены), кроме стоимости. Именно из-за этого в России чаще до сих пор используется банковская ячейка.

Главное запомните, что о простом переводе на счет продавца в момент подписания договора речи идти не может! Даже недорогую недвижимость покупать так нельзя. Для спокойствия может использоваться только один из вышеуказанных способов.

Проверка юридической «чистоты» квартиры

Юридические услуги по проверке «чистоты» квартиры представляют собой самостоятельный вид. Довольно часто они заказываются отдельно и придают уверенность покупателю недвижимости.

Указанная услуга оканчивается предоставлением доверителю комплексного юридического заключения по квартире, где сделаны выводы (список) на основании изучения всей информации об объект (как запрошенной, так и предоставленной). Такое заключение можно использовать в дальнейшем для покупки этой квартиры, если выявленные риски не являются фатальными и могут быть устранены до подписания договора. Если же заключение содержит безальтернативный вывод о необходимости указанную процедуру не совершать, то оно поможет избежать возможности потери денежных средств для покупателя.

Отдельного внимания заслуживает информация о продавце. Часть можно получить из открытых источников (например, сведения о банкротстве, долгах по исполнительным производствам, наличие / отсутствие зарегистрированных фирм на продавца и прочее), часть необходимо запрашивать у него лично. В случае если Вам отказываются предоставить какую-либо информацию, Вы можете предполагать, что в соглашении имеются «подводные камни» и лучше не связывать свою судьбу с этим объектом. Иногда достаточно только объяснить Ваши опасения, и информация предоставляется. Можно дополнительно заключить соглашение о неразглашении личной, семейной тайны, где продавец даст свое согласие на обработку персональных данных, если он беспокоиться об этом.

Можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Стоимость услуг адвокатов и юристов

Стоимость юридического сопровождения сделки по услугам исходит из объема совершаемых действий, количества необходимых выездов, дополнительных расходов на получение информации (оплата пошлин, услуг сторонних организаций в случае наличия необходимости).

Важно, что услуга по сопровождению никак не привязана к цене квартиры, как это делают риелторы. Специалисту предстоит работать с Вам только за тот объем поручений, который они делают, а сколько стоит сопровождение в таком варианте можно на сайте, услуга по сопровождению сделки купли-продажи размещена в соответствующем разделе (если процедура стандартная, безальтернативная, без дополнительных осложнений, связанных с ипотекой, несовершеннолетними детьми и прочими проблемными вопросами).

Другим вопросом является формирование окончательной стоимости услуг. Здесь важно точно сформировать Ваш запрос и подобрать необходимый Вам пакет услуг. Клиенты могут либо использовать полное юридическое (сделки от начала до конца), либо частичное сопровождение.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *