Средства обособлены
Депонент не распоряжается ими свободно, а банк действует только по условиям эскроу.
Момент раскрытия решает
До и после наступления основания права на деньги принадлежат разным участникам.
ДДУ имеет спецрежим
Для строительства действуют статьи 15.4–15.5 Закона № 214-ФЗ и специальные процедуры.
Три банкротных сценария
| Кто банкротится | Главный вопрос | Первое действие |
|---|---|---|
| Застройщик | Раскрыт ли счёт и введено ли конкурсное производство | Проверить ЕИСЖС, ДДУ, судебный акт и уведомление банка |
| Банк-эскроу-агент | Действует ли специальная защита и куда переносится счёт | Сверить банк, договор, реестр обязательств и порядок АСВ |
| Иной депонент или бенефициар | Кому принадлежат права на деньги в контрольную дату | Проверить условие раскрытия и фактическое его наступление |
По статье 860.7 ГК РФ права на средства принадлежат депоненту до даты возникновения основания для передачи бенефициару, а после этой даты — бенефициару. В долевом строительстве обязанность участника по оплате считается исполненной после поступления денег на эскроу-счёт в уполномоченном банке.
Алгоритм дольщика
Подтвердите договоры
Сверьте регистрацию ДДУ, договор счёта, уполномоченный банк, сумму и объект строительства.
Определите стадию
Проверьте ввод объекта, передачу квартиры, раскрытие счёта, банкротное решение и уведомления.
Выберите правовой маршрут
Оцените отказ от ДДУ, продолжение строительства, перенос счёта либо требование по специальному порядку.
Зафиксируйте обращение
Подайте заявление в установленный срок и сохраните подтверждение передачи полного комплекта документов.
Документы
- зарегистрированный ДДУ и все дополнительные соглашения;
- договор счёта эскроу и банковские реквизиты;
- подтверждение внесения всей суммы;
- сведения ЕИСЖС и разрешительная документация;
- судебные акты о банкротстве застройщика или банка;
- уведомления банка, конкурсного управляющего или АСВ.
Частые вопросы
Попадают ли деньги дольщика в конкурсную массу застройщика?
До предусмотренного законом и договором раскрытия застройщик не получает свободного распоряжения этими средствами; точный статус определяется стадией счёта.
Можно ли отказаться от ДДУ после банкротства застройщика?
Закон № 214-ФЗ предусматривает специальное основание после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, но нужно проверить факты и процедуру.
Что делать при банкротстве банка?
Нужно действовать по специальному порядку защиты счетов эскроу и инструкциям АСВ, не закрывая и не переводя счёт произвольно.
Эскроу гарантирует получение квартиры?
Нет. Он защищает расчётный механизм, но не исключает задержки, смену застройщика и иные проектные риски.
Официальные источники
Смежные материалы: аккредитив, банковская гарантия и включение требования в реестр.
Нужно определить судьбу денег и безопасный маршрут?