Покупка или продажа недвижимости требует проверки не только цены и проекта договора. Риски могут быть связаны с правом продавца, обременениями, семейными обстоятельствами, полномочиями представителя, техническими документами и расчётами между сторонами.
Коротко
Юридическая проверка не гарантирует отсутствие спора, но помогает выявить документы и обстоятельства, которые нужно уточнить до расчёта и подачи документов на регистрацию.
Что обычно проверяют
- сведения ЕГРН о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях;
- основания возникновения права продавца и цепочку предыдущих сделок;
- полномочия представителя, если он действует по доверенности;
- согласия, семейный статус и права третьих лиц;
- кадастровые и технические сведения, перепланировку и фактическое состояние;
- условия договора, расчётов, передачи объекта и ответственность сторон.
Регистрация не заменяет проверку
Государственная регистрация фиксирует права и ограничения в предусмотренном законом порядке, но не отменяет необходимость проверять документы и основания сделки. Приостановление или отказ в регистрации возможны по разным причинам; до передачи денег нужно определить, как стороны распределяют риски и что происходит при невозможности регистрации.
Расчёты и передача объекта
Безопасный порядок расчётов выбирают с учётом вида сделки, статуса сторон, ипотеки и документов банка. В договоре и акте приёма-передачи желательно чётко определить объект, состояние, комплект документов, сроки освобождения, порядок передачи ключей и замечания.
Практический порядок
- Получить актуальные сведения об объекте и правообладателе.
- Сопоставить документы продавца с ЕГРН и фактическим состоянием.
- Проверить ограничения, согласия и полномочия.
- Согласовать проект договора, порядок расчёта и условия передачи.
- Перед подписанием оценить, все ли существенные риски раскрыты.
Официальный источник
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Нужна проверка сделки? На первичной консультации можно разобрать документы, проект договора и порядок расчётов до подписания.