Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве: отдельное мировое соглашение с банком

Ипотечное жильё обычно не защищено исполнительским иммунитетом, даже если квартира является единственной. Однако статья 213.10-1 Закона о банкротстве позволяет должнику и ипотечному кредитору заключить отдельное мировое соглашение: квартира исключается из реализации, ипотека сохраняется, а платежи продолжаются на согласованных законом условиях. Это не автоматическая льгота — соглашение требует согласия банка и утверждения арбитражным судом.

Почему ипотечную квартиру могут продать

Абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ защищает единственное пригодное для постоянного проживания помещение, но прямо делает исключение для имущества, являющегося предметом ипотеки, если на него может быть обращено взыскание. Поэтому сам факт регистрации и проживания семьи не исключает заложенную квартиру из конкурсной массы.

До введения специального механизма сохранить ипотечное жильё в банкротстве было особенно сложно: обеспеченный кредитор имел приоритет и мог добиваться реализации предмета залога. Федеральный закон № 298-ФЗ ввёл статью 213.10-1, которая позволяет отделить отношения по ипотеке от расчётов с остальными кредиторами.

Что такое отдельное мировое соглашение

Это соглашение гражданина с кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой единственного пригодного жилья. Оно касается только ипотечного обязательства и не распространяется на отношения с другими кредиторами. Для его заключения не требуется согласие финансового управляющего или большинства кредиторов, но документ обязательно утверждает арбитражный суд.

Когда механизм применим

• жильё или его часть находится в ипотеке;
• оно является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих членов семьи;
• ипотечный кредитор включён в процесс и согласен на условия;
• соглашение подаётся в рамках дела о банкротстве после истечения установленного законом срока предъявления требований кредиторов;
• при последующей ипотеке участвуют все залоговые кредиторы, требования которых включены в реестр;
• условия позволяют устранить уже возникшую просрочку и продолжать платежи;
• сохранение защиты жилья не признано судом необоснованным.

Правила применяются к делам, возбуждённым после 8 сентября 2024 года, а также к более ранним делам, если к этой дате ипотечное жильё ещё не было реализовано.

Кто может платить ипотеку

Стороной соглашения может стать третье лицо — например, супруг, совершеннолетний родственник или иной человек, готовый принять предусмотренные документом обязанности. Закон допускает исполнение ипотечных требований третьим лицом и (или) самим должником за счёт доходов, на которые не обращается взыскание, а также будущих доходов после завершения процедуры.

Источник платежей необходимо описать реалистично. Суд и банк оценивают не обещание сохранить квартиру, а возможность соблюдать график без нарушения плана реструктуризации и прав других участников.

Что происходит после утверждения

Требования первой и второй очереди

Если иного имущества недостаточно для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, суд может утвердить отдельное соглашение только после внесения средств на специальный банковский счёт должника. Размер необходимой суммы ограничен: не более десяти процентов стоимости ипотечного жилья, определённой отчётом оценщика.

Это условие важно учитывать заранее: помимо текущих ипотечных платежей семье может потребоваться отдельный источник средств для защиты приоритетных требований.

Как подготовить соглашение

• кредитный договор, договор ипотеки и актуальный расчёт банка;
• выписка ЕГРН и документы о проживающих членах семьи;
• доказательства отсутствия другого пригодного жилья;
• отчёт оценщика при необходимости расчёта приоритетных требований;
• документы о доходах должника или третьего лица;
• проект графика погашения просрочки и текущих платежей;
• согласия всех залоговых кредиторов при нескольких ипотеках;
• проект отдельного мирового соглашения и ходатайство об утверждении.

Почему суд может отказать

• квартира не является единственным пригодным жильём;
• банк не согласовал условия;
• не участвует один из залоговых кредиторов;
• не решён вопрос с требованиями первой и второй очереди;
• график объективно неисполним или источник средств не подтверждён;
• условия нарушают права участников либо противоречат закону;
• применение исполнительского иммунитета к конкретному жилью суд считает необоснованным.

FAQ

Можно ли обязать банк подписать соглашение?

Специальный механизм основан на соглашении сторон. Закон не превращает его в одностороннее право должника сохранить залог; условия необходимо согласовать с ипотечным кредитором.

Нужно ли согласие остальных кредиторов?

Нет, кроме кредиторов, чьи требования также обеспечены ипотекой этого жилья и включены в реестр. Финансовый управляющий может возражать, но его несогласие само по себе не является основанием для отказа.

Списывается ли остаток ипотеки после банкротства?

Нет. Ипотечное обязательство и залог сохраняются и исполняются по условиям соглашения. Механизм защищает жильё от реализации в процедуре, но не освобождает от обеспеченного долга.

Заканчивается ли банкротство после утверждения?

Нет. Производство продолжается в отношении других кредиторов и имущества.

Можно ли использовать механизм, если квартира уже продана?

После реализации предмета ипотеки сохранить его таким соглашением невозможно. Поэтому стадия дела и наличие уже назначенных торгов требуют немедленной проверки.

Официальные источники

• Закон № 127-ФЗ, статья 213.10-1
• Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ
• ГПК РФ, статья 446
• Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, утверждённый 18.06.2025

Связанные материалы

• Банкротство и ипотека: что будет с квартирой
• Прожиточный минимум при банкротстве
• Процедура банкротства физических лиц