Мошенничество с недвижимостью: виды, примеры

Несмотря на постоянно совершенствование законодательства в сфере недвижимости, имеет место мошенничество с недвижимостью на разных этапах сделки. И статистика мошенничества в сфере недостижимости, к сожалению, неутешительна. Это может быть связано как с намерением обмануть сторону договора, так и стать результатом невнимательности продавца или покупателя.

[su_box title=»Важно!» box_color=»#fbdddd» title_color=»#413e58″]В любом случае каждый должен знать, как себя вести при совершении сделки с недвижимостью, чтобы не получить проблемы. Ведь сделка с недвижимым имуществом, может быть, самая важная в жизни человека.[/su_box]

[su_highlight]Мошенничество в агентствах недвижимости[/su_highlight]

В России вообще нет каких-либо требований как к самому агентству недвижимости, так и для лиц, осуществляющих там деятельность. В теории создать такую организацию может любой желающий, в том числе имеющий преступный опыт (например, в Москве). Агентства недвижимости бьют по глазам граждан практически на каждом шагу, и очень трудно найти из них добросовестное заведение.

Все схемы мошенничества с недвижимостью можно подразделить на несколько разновидностей:

1. Схема с задатком. Заключается в том, что агентству или продавцу остается сумма задатка, когда покупатель отказывается от объекта. Способов (методов) может быть масса. Как правило, покупателю недоговаривают важные детали о квартире. Например, после внесения задатка (у некоторых он почему-то называется авансом) появляется какой-то временно пребывающий гражданин, зарегистрированный по месту жительства. Поскольку продавец сам отказывается от объекта, задаток ему не возвращается.
2. «Впаривание» ненужных услуг и действий. Здесь могут быть регистрационные услуги, когда стороння организация или ИП возьмет на себя обязательство донести Ваши документ до регистрирующего органа и передать Вам их после регистрации. Само по себе это неплохо, потому что кто-то действительно в этом нуждается. Весь вопрос состоит в том, что такие услуги часто отдельно не оговариваются, они презюмируются и уже включены либо в задаток (или аванс), либо в какое-нибудь соглашение с агентством с двухэтажным названием. Написано о них, как правило, ближе к концу текста. Справедливости ради, надо сказать, что если Вы заметили это, то большинство агентств эту сумму снимут. Но если нет, то придется раскошелиться еще немного.
3. Подделка документов. Очень разные документы могут быть подделаны. Редки ситуации, когда в тупую подделывают выписку из ЕГРН или свидетельство на недвижимость, но и такие уникумы попадаются. Такая подделка разбивается заказом выписки из базы на квартиру. Более изобретательные подделывают другие документы, подлинность которых не всегда можно проверить сразу на месте. Например, справки от врачей, что продавец здоров и не числится на учетах (хотя на самом деле числиться). Или подделка технического паспорта, чтобы у Вас не возникло вопросов по перепланировке (без согласования что-то сделали, Вам просто сделали другой план).

[su_highlight]Куда обращаться и как доказать мошенничество с недвижимостью?[/su_highlight]

Поскольку мошенничество в сфере недвижимости является уголовным преступлением, то обращаться с заявлением нужно в полицию.

[su_box title=»Важно!» box_color=»#fbdddd» title_color=»#413e58″]Очень трудно будет доказать мошеннические действия, и, скорее всего, Вам будет выслано постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В отдельных случаях могут работать иные статьи уголовного кодекса (например, подделка документов). В случае, если дело будет возбуждено, Вам не потребуется знаний о том, как доказать мошенничество. [/su_box]

В случая подписания договора с включенными дополнительными расходами и услугами действовать придется в гражданско-правовом поле, то есть обращаться в суд, первоначально соблюдая претензионный порядок. Но лучше всегда читать то, что Вы подписываете, или пользоваться квалифицированной помощью юриста.

Мошенничество со стороны покупателя — достаточно редкое явление, Но и в этом случае действовать нужно по вышеуказанному алгоритму.

[su_highlight]Варианты обмана, используемые мошенниками-продавцами[/su_highlight]

Ниже мы постарались собрать наиболее распространенные случаи, раскрывающие мошенничество на рынке недвижимости. Каждый пункт снабжен дополнительными пояснениями и красочными примерами.

Продажа неприватизированной квартиры

Редчайший способ обмана, но все еще используемый на вторичном рынке – это продажа недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Такой, к слову, осталось уже сравнительно немного, но все же на балансе государства еще находятся некоторые квартиры.

[su_box title=»Важно!» box_color=»#fbdddd» title_color=»#413e58″]Продать такой объект сложно. Для претворения их действий в жизнь нужна копия паспорта жильца (социального нанимателя), а также его отсутствие в квартире. Речь идет о том, что квартира сначала приватизируется, а потом продается.[/su_box]

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания

Обман связан с предыдущим видом, поскольку возникает из приватизации. Известно, что при отказе оформления в собственность квартиры у нанимателя возникает право на пожизненное использование жилого помещения. Конечно, об этом узнают только после перехода права собственности и регистрации.

[su_note]Первоначально наниматель вселяется в квартиру через решение суда, принудительно используя свое право с помощью приставов. А уже затем оспаривается сам договор купли-продажи. Не стоит надеяться на двухстороннюю реституцию в случае удовлетворения иска, деньги будете взыскивать годами, а, может, так и не взыщите.[/su_note]

Махинации с документами

Использовать документы могут по-разному, но условно все махинации можно разделить на три разновидности:

1. Дубликаты. По ним могут продаваться несколько квартир. Один договор якобы продавец регистрирует сам, а другие – покупатели.
2. Подлог. Когда документы незаконны сразу, т.е. до этого их в природе не существовало. Как правило, по ним заключается один или несколько договоров купли-продажи. Иногда используется нотариус или лицо, выдающее себя за нотариуса. Например, имущество может находиться в залоге. Мошенникам ничего не стоит, как убрать это обременение из документа.
3. Использование непогашенных свидетельств. Двойные (иногда тройные) продажи при использовании документа, который еще действует.

Невыделение детских долей в квартирах

Не редко в мошеннических схемах «участвуют» и несовершеннолетние собственники. Используется это для того, чтобы легко получить от органов опеки разрешение на продажу, детей выписывают к родственникам, живущим в регионах. В некоторых округах Москвы (например, ЦАО) органы опеки не дают разрешения на продажу вторичной недвижимости, находящейся в собственности, с целью одновременной покупки новостройки. И квартира выходит на рынок. То есть опека в ЦАО рассматривает документы, только если уже имеется право собственности на другую квартиру.

[su_box title=»Важно!» box_color=»#fbdddd» title_color=»#413e58″]Но если выписать ребенка в другой регион, то для продавца дело существенно упростится. Как правило, чем дальше от центра, тем лояльнее правоприменение, и все чаще встречаются случаи, когда опека дает разрешение на продажу квартиры, при том, что одномоментно никакая недвижимость не покупается. Такой объект впоследствии может стать для покупателя головной болью.[/su_box]

Продажа по фальшивому адресу

Смысл трюка состоит в том, что Вам продают не ту квартиру, которую Вы смотрели (например, Раменское). А искомая квартира, естественно, дешевле и намного хуже.

[su_note]Для этого часто используется съёмное жилье, иногда даже с использованием того же дома (другой дом может быть), где планируются показы. Масса махинаций в недвижимости возможна в таких случаях: смена номеров квартир (и даже дома), использование поддельных документов, любые действие, направленные на сокрытие фактического адреса.[/su_note]

Продажа квартиры умершего до вступления в наследство

Закон предусматривает 6 месяцев для того, чтобы наследники вступили в право собственности. Реализация же происходит еще до истечения указанного срока. Затем после совершения факта передачи денег (например, по аккредитиву) вдруг откуда ни возьмись появляются наследники умершего собственника, в судебном порядке оспаривающие продажу.

[su_box title=»Важно!» box_color=»#fbdddd» title_color=»#413e58″]Здесь документы, как правило, используются подлинные. Но может быть уже недействующая доверенность для обмана. Мошенничество при покупке заключается здесь и в том, что Вам не говорят всю информацию о квартире. [/su_box]

[su_highlight]Наказание и срок исковой давности по мошенничеству с недвижимостью[/su_highlight]

Статья 159 (мошенничество) предусматривает наказание (по ч.1) в виде штрафа в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Что касается статьи 327 уголовного кодекса (УК РФ) за подделку документов, то здесь предусматривается наказание в виде ограничения свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

[su_note]Срок исковой давности по мошенничеству (если речь идет о гражданском деле) составляет стандартные три года.[/su_note]

[su_highlight]Вымороченное имущество[/su_highlight]

Таким имущество признается то, которое должно отойти государству. Это значит, что после смерти собственника никто не заявил права на это имущество.

Мошенники подделывают документы (прежде всего, подтверждающие родство) и объявляют себя наследниками, после чего продают квартиру.

[su_box title=»Важно!» box_color=»#fbdddd» title_color=»#413e58″]Мошенничество при продаже недвижимости — страшная ситуация. Чтобы обезопасить себя от этого, необходимо пользоваться услугами опытных юристов или самим быть очень осторожными. [/su_box]